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El Ejército Peruano es una de las entidades estatales con mayor patrimonio inmobiliario en el país; sin embargo, muchos de
los inmuebles de su titularidad se encuentran en desuso, sub-utilizados, desprovistos de un aprovechamiento óptimo o sin el
saneamiento físico legal correspondiente a los mismos. Sin embargo, cuenta con recursos insuficientes para el cumplimiento
óptimo de sus fines.
Desde el establecimiento del compromiso del Estado de proveer los elementos materiales necesarios para el cumplimiento de la
misión constitucional de las Fuerzas Armadas y el papel asignado por el Estado dentro del Acuerdo Nacional del 2006, ha sido
desarrollado un marco normativo que ofrece mecanismos para ser aplicados en el mejor aprovechamiento de las oportunidades para
la generación de recursos a favor del Ejército que presenta actualmente el sector inmobiliario en el país.
Es así que mediante Ley Nº 29008 del 2007, se autorizó al Ejército a realizar actos de administración y disposición, a título
oneroso, de los inmuebles de su propiedad que no resulten necesarios para el cumplimiento de su finalidad o no se encuentren
considerados en sus planes estratégicos, destinando los recursos que se obtengan para los fines predeterminados en la Ley;
no obstante, hasta el año 2014 no se celebró ningún contrato bajo este marco, debido principalmente a los siguientes factores:
Casos Emblemáticos
Constitución de derecho de superficie en predio del Ejército del Perú para el desarrollo de un proyecto para la implementación y operación de infraestructura de disposición final de residuos peligrosos industriales
Proceso de evaluación y concurso para la adjudicación de la Propuesta Inmobiliaria presentada para la constitución de derechos reales sobre predio de propiedad del Ejército del Perú.
Vidal Abogados participa en el proceso como asesor de transacción desde la fase de evaluación de la Propuesta Inmobiliaria y durante el concurso convocado para su adjudicación.
Problemática
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Reticencia institucional para la entrega al sector privado de bienes inmuebles de su propiedad en esquemas contractuales de largo plazo
Pese a los beneficios del desarrollo de proyectos de inversión privada para la administración o disposición del patrimonio inmobiliario del Ejército en términos de generación de ingresos derivados del pago de retribuciones por parte del inversionista, ahorro de costos de mantenimiento de inmuebles, asunción íntegra del financiamiento del proyecto y de los riesgos constructivos y operativos por parte del sector privado, entre otros; el modelo encontró particular reticencia en la institución considerando el involucramiento de la entrega de bienes de las fuerzas armadas a favor del sector privado por plazos extensos (necesarios para la recuperación de inversiones).
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Falta de reglamentación interna de los procedimientos asociados al desarrollo de proyectos sobre bienes del Ejército
La posibilidad de presentación de propuestas inmobiliarias por parte del sector privado, el establecimiento de reglas de procesos asociados y la consideración de contratación de asesores de transacción para respaldar la evaluación y obtención de mejores condiciones de negociación fue incorporada a nivel de directiva interna el año 2014 (es decir, siete años después de la emisión de la ley autoritativa) y perfeccionada en el año 2015. Antes de su vigencia, no existía una "ventana" ni procedimiento formal para la formulación de propuestas privadas para el desarrollo de proyectos en predios del Ejército.
Por otro lado, en relación al sector al que atiende la propuesta inmobiliaria objeto de comentario, cabe destacar la insuficiente oferta de infraestructura de disposición final de residuos peligrosos en el país: sólo existen dos rellenos de seguridad, lo que favorece el incremento de riesgos a la salud de la población y al medioambiente derivados de la disposición de residuos peligrosos en botaderos e infraestructuras no adecuadas. Bajo este marco, es de resaltar que la Ley de Residuos Sólidos ha declarado de interés nacional y prioritario la construcción de infraestructura de disposición final de residuos sólidos.
Estrategia de solución
Frente a esta problemática, el Proyecto contempla la ejecución de los componentes y el establecimiento en el diseño contractual
validado de los aspectos que se describen a continuación:
- Otorgamiento de derecho de superficie bajo y sobre un predio de 65 has de propiedad del Ejército del Perú ubicado en el distrito de Chilca, por un plazo de 30 años, condicionado al desarrollo de un proyecto específico.
- La construcción, implementación y gestión de un relleno de seguridad para la disposición final de residuos peligrosos industriales.
- El pago de una retribución mensual a favor del Ejército correspondiente a una participación en los ingresos del proyecto, estableciéndose un ingreso mínimo fijo respecto del cual aplica una indexación anual.
- El pago adelantado de la retribución mínima correspondiente a dos ejercicios anuales, pagaderos a la firma del contrato.
Perspectivas
El proyecto ha sido adjudicado a la empresa proponente bajo el marco del concurso convocada para el efecto. Actualmente se encuentra en fase de cumplimiento de los requisitos previos para la suscripción del contrato.